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LA LEY Y LA VIVIENDA.

LA LEY Y LA VIVIENDA.

Rafael Martínez Tojo- Director área de Urbanismo e Inmobiliario

Artículo de opinión publicado en  Expansión

La ley y la vivienda.

Y no podía ser de otra forma. Hay que tocar la vivienda porque es un tema recurrente y muy rentable políticamente. El problema se dimensiona cuando esas promesas de mitin encendido en campaña electoral con todo arrojo se acaban implementando en normas del “a ver si aquí funciona”, y no se ha querido estudiar en detalle los efectos generados en donde antes se atrevieron. De nuevo actuando como Robin Hood: quitar a los ricos para dar a los pobres. Pan para hoy, hambre para mañana.

Diversos ejemplos a nivel europeo nos dan una rápida radiografía del resultado. Generalizado es que la intervención en el precio del alquiler genera distorsiones no deseadas, reduciendo considerablemente la oferta y en muchos casos con ciertas dudas en cuanto a su consistencia jurídica (declarada inconstitucional, como la de Berlín). Por otra parte, políticas públicas exitosas dirigidas a generar un mercado de alquiler, como en Austria, requieren una severa planificación, fuerte inversión y un montón de años para dar amplia cobertura a esa demanda que acabe templando los precios.

En nuestra reciente etapa democrática, se ha demostrado que no tenemos voluntad ni capacidad para iniciar políticas serias de vivienda. Las administraciones locales han preferido hacer caja con el patrimonio municipal del suelo frente a políticas a largo plazo de fomento de la vivienda. A nivel estatal, por poner un ejemplo, en el año 2018 el Ministerio de Fomento y las Comunidades y Ciudades Autónomas suscribieron Acuerdos de Comisión Bilateral para la rehabilitación y/o construcción de 1.468 viviendas para ser destinadas al alquiler, una cifra que corresponde con los viviendas promovidas por una promotora de tamaño medio en el mismo período.

El asunto sigue siendo el mismo: escasez de oferta frente a alta demanda genera incremento de precios. No hay que ocultar que aumentar la oferta reduce el precio, y para que esto se produzca, hay que desarrollar suelo.  Esta compleja actividad hoy se ha convertido en una aventura en la que muy pocos están dispuestos a arriesgarse. Por poner un ejemplo, conocemos sectores de suelo urbanizable en la Comunidad de Madrid, que tras 15 años de tramitación, todavía no hay expectativas de conseguir la aprobación de los instrumentos necesarios para iniciar la urbanización. Si ser tan negativo, en un escenario convencional es muy difícil que antes de 5 años podamos meter máquinas para iniciar obras, y tanto tiempo en ciclos económicos en los que la prosperidad, la recesión y la depresión pueden llegar en cualquier momento, no es nada atractivo para el promotor.

España es un país en el que actualmente existen potentes inversores con amplios recursos para destinar al sector inmobiliario. Debemos aprovechar esta circunstancia y exigir seriamente a la administración buscar vías de colaboración, de certeza a través de un escenario legal estable y sobre todo, agilidad para la tramitación de los planes y programas de desarrollo.

Quizás sea el momento de replantear una revolución de nuestro rígido régimen jurídico urbanístico, lleno de buenas intenciones, pero tedioso y lento, que no es capaz de adaptarse a las necesidades que las personas y la economía demandan, y dejar en paz al mercado, que nos ha demostrado que se regula eficientemente al ritmo de nuestras necesidades.

Rafael Martínez Tojo

r.martinez@maabogados.com

MA Abogados

Director del área de Urbanismo e Inmobiliario

 

Enlace a la publicación en Expansión:

https://www.expansion.com/juridico/opinion/2021/10/08/615ff594468aebcf508b4668.html

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