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Nota Informativa: Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

CIRCULAR A LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 y entrará en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOE, esto es, el 16 de junio de 2019.

No será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante, si se aplicará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Se potencia la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, a las personas físicas que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Ámbito de aplicación: contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas con carácter profesional cuando el prestamista intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional, y también a los intermediarios.

El prestatario, fiador o garante debe ser persona física y el contrato tendrá por objeto:

  • Préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. Se incluyen trasteros, garajes y otros que sin constituir vivienda, cumplen función doméstica.
  • Préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.

La Ley regula aspectos diferenciados en cuatro capítulos:

  • El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley.
  • El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas.
  • El Capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios,
  • El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador.

Destacamos como aspectos más novedosos:

  • Especificaciones de la información básica que deberá figurar en la publicidad de préstamos inmobiliarios así como el acceso a la información de los contratos de crédito y toda aquella que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado.
  • Obligaciones de transparencia en relación con los contratos: inscripción de las cláusulas contractuales que tenga el carácter de condiciones generales de contratación en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
  • Fórmula de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  • La puesta a disposición del prestatario con 10 días de antelación a la firma de:
    • La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante e incluye información ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado;
    • La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la indicación de si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas, así como cuáles serían sus costes derivados, etc.
    • Un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final, las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.
    • Reparto de gastos:
      • El banco paga la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), de esta manera, se da definitivamente solución a la cuestión tras la reciente incongruencia del propio Tribunal Supremo.
      • El comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite. No se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.
  • Se atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material. El notario tendrá que verificar que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos ofrecidos por el prestamista.
  • Se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.
  • Por otro lado, el legislador impone también la obligación, para la entidad, de evaluar la solvencia del cliente: empleo actual, ingresos, activos, ahorros, gastos fijos y compromisos asumidos, etc.
  • Se prohíben con carácter general, las ventas vinculadas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, salvo cuando presenten un claro beneficio a los prestatarios.
  • Se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda.
  • Novedad: el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida.
  • Se regula el derecho del prestatario a reembolsar anticipadamente, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.
  • En relación al vencimiento anticipado, la nueva ley requiere:
    • Mora del prestatario en el pago de capital o intereses.
    • Amplía a 12 las cuotas impagadas o al 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y a 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.
    • El prestamista haya requerido el pago otorgando al menos un mes para su cumplimiento y advirtiendo que, de no ser atendido, reclamará el reembolso del total adeudado del préstamo.
  • Interés de demora: En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
  • La subrogación pasa a estar libre de cualquier coste y entre las entidades se establece un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro.
  • En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo -cláusula suelo- De igual manera, la normativa también dicta que el interés remuneratorio no puede ser negativo.

Destacar sus 16 disposiciones finales, que modifican una larga lista de normas como:

Ley Hipotecaria, LITPAJD, LEC, Ley de Condiciones Generales de la Contratación, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Ley de Reestructuración y Resolución de Entidades de Crédito, Ley de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.

 

Rafael Martínez Tojo
Director área de Derecho Inmobiliario MA Abogados Madrid
r.martinez@maabogados.com
Tfno (+34) 91 4516157

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