Nota Informativa: RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se motiva la extraordinaria necesidad y urgencia de las medidas por:

• La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda.
• El incremento de los precios del mercado de la vivienda en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente (tres ciudades en la península; Madrid, Barcelona y Málaga, Baleares y Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife en Canarias).
• La escasez del parque de vivienda social, casi en exclusiva, de las políticas públicas hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad.

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo:

Extensión de la duración de los contratos:

Ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).

Prórroga tácita

Extensión del plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.

Limitación en garantías y avales

El arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración.

Gastos

Correrán a cargo del arrendador los gastos de comisión de la inmobiliaria y redacción del contrato siempre que sea una persona jurídica (una empresa sociedad). Hasta ahora era el arrendatario quien los sufragaba al margen de la condición del arrendador.

Obras de mejora

Se prevé que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento.

Rebaja de impuestos

Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Se reforma también la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)  en dos supuestos:

• Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se eliminar la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones y
• Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Se introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.

Pisos turísticos y accesibilidad de los edificios.

Se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Solo se aplicará a nuevos pisos turísticos no aplicándose con carácter retroactivo.

Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.

Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

Desahucios de hogares vulnerables

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con objeto de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios. Incluye cambios para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

En concreto, en estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

Medidas adicionales para promover la oferta de vivienda en alquiler desde el Ministerio de Fomento:

• a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.
• b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.
• c) Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
• d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.

Rafael Martínez Tojo

Abogado

Departamento de Inmobiliario y Urbanismo.